マイホームを持つ夢を現実にしましょう。ためらう前にまずご連絡ください。どのような方法がお客様に最も適切であるか、具体的にどのような方法が可能か、不動産購入が初めての方にもべテランの方にも、個々に応じて丁寧にアドバイスをさせていただきます。
不動産購入のステップ
1. 購入価格の設定・物件探し
家を購入するための頭金や毎月の支払額を銀行と相談して決め、地域、家の大きさ、環境などの希望条件に沿って家を選び出します。気に入った物件が見つかったら、実際にエージェントと一緒に見学に行くことをお勧めします。
2. オファー(購入申し出書)の作成
気に入った物件に出会い、購入を決めたら、契約書(日本語訳有り)を用い、購入申し出書を作成します。エージェントと手付金、購入金額、ローンの条件、家の受け渡し日、インスペクション(住宅の点検)の設定など、様々な条件を決めながら作成します。プリアプルーブレター(前もって銀行に用意してもらうことも可能)とオーネストマネー(手付金)を添えて売り手に提出します。オーネストマネーはあくまでも、売り手側に自分がどれだけ真剣なのかを示すものであって、支払わなくてはいけない物ではありません。売り手の問題によって交渉が決裂した場合、オーネストマネーの返還はありますが、買い手の不始末による契約破棄の場合は、戻らない事もあるので注意しましょう。
3. カウンターオファー・契約成立
よほどよいオファーでない限り、提出したオファーがそのまま承諾される場合は少なく、通常、売り手側からオファーを更に変更したカウンターオファーというものが改めてきます。そのやり取りを数回繰り返した後、契約成立となります。またいくつか別のオファーが入ってくる場合もあるので、エージェントとよく話し合って契約内容を決めていきましょう。
4. インスペクション(住宅の点検)
契約成立後、ビルディングインスペクション、シロアリやラドンの有無など必要なインスペクションを行います。もしこの時点で問題が見つかった場合、契約をキャンセルすることが出来ます。(注:契約書の内容によって異なります)インスペクションでは細かな欠点をいろいろ指摘されますが、あまり小さな問題は気にしないほうがよいでしょう。修理が必要な箇所は、売り手と交渉し、合意したものについては、修理を契約内容に入れます。
5. ローンの手配
通常、契約書の準備が出来た時点で、住宅ローン融資の手配を行います。ローンは直接銀行に頼む場合と、モーゲージブローカーという斡旋会社に頼む場合があります。
6. クロージング(所有権の移転)買い手の弁護士が物件の所有権を調査し、問題が無い場合、クロージングセレモニーが行われます。不動産弁護士事務所で全ての必要書類(不動産購入書、権利証書、住宅ローン融資等)にサインをします。その際、買い手は弁護士から必要資金の報告を自前に受け、その金額を弁護士宛にサーティファイドチェック(支払い保障小切手)で用意します。(州外銀行の小切手は受け付けないので注意しましょう)家の鍵は、弁護士が権利証書を登録してから受け取ることが出来ます。
不動産購入に関するQ&A
Q. アメリカでは、不動産の評価価格以上の貸付は少ないと聞きましたが本当ですか?
A. 本当です。住宅ローンは普通年収の35%のローン支払い金額まで貸してくれますが、家の評価価格の方が少ない場合、それ以上の金額を借りることは難しいです。
Q. 家を売却することにしましたが、既に今年分のプロパティタックスを支払ってしまいました。手続きをすれば戻ってくるのでしょうか?
A. はい。家を所有していた期間分はもちろん支払うことになりますが、売却した後の分は、クレジットとして売却価格に加算されます。
Q. 今回初めて家を購入することになりました。場所や家そのものを選ぶ際に、どのような点に注意したらよいか教えてください。
A. まず場所の選ぶ際には、学校区の良し悪し(リンクの「公立学校」を参照)、ライフスタイルに合うか、道路の拡張計画、新規工事の予定、税金の割合(リンクの「行政関係」を参照)などを調べます。家(建物)は、ファンデーションがしっかりしている物件を選びましょう。気に入った物件が見つかったら、曜日や時間帯を変えて、何度かご近所の様子を確かめることをお勧めします。
Q. 1年後くらいを目安に家を購入したいと考えています。最低限準備しておかなければいけないことを教えてください。
A. 住宅ローン融資を受ける際、クレジットスコアが高いと、安い金利で融資を受けることが出来ますので、クレジットカードのバランスを少なくしたり、請求書などの支払いを期日までに収めたりして、スコアを少しでも上げることをお勧めします。もし日本からお金を送ってもらう場合は、その手続きも先に済ませておくといよいでしょう。
Q. 日本の銀行に貯金しているお金を頭金として使いたいのですが、事前に手続きしておかなければならないことはありますか?
A. 住宅ローン融資を受ける際、地元の銀行に、頭金以上のお金が最低3ヶ月以上入っていなければ融資を受けるのは難しいので、早めにお金を送ってもらうことをお勧めします。
Q. 就労ビザしかもっていない場合、住宅購入に際して不利になることがありますか?
A. 就労ビザでの滞在でも、住宅購入に際して不利になるようなことは一切ありません。ソーシャルセキュリティー番号をお持ちで、クレジットヒストリーがしっかりしていれば、通常のローンを借りることも出来ます。
Q. 頭金がなくても家の購入は出来ますか?
A. 出来ます。クレジットヒストリーがしっかりしていて、クレジットスコアーがよければ購入可能です。しかし若干金利は高めです。
Q. FOR SALE BY OWNERの物件を買いたい場合、手続きは通常と違うのでしょうか?
A. 手続きは同じです。ただし売り手がエージェントにコミッションを支払いたくないという理由で、エージェント抜きで交渉を進める場合もあります。その場合、売り手がコミッションをエー
ジェントに支払うことに同意するか、もしくはエージェント抜きで話を進めるかの選択になります。
Q. フォークロージャー(競売購入制度)利用すると通常より安く家を購入することが出来ると聞きました。この制度について教えてください。
A. フォークロージャーとは、ローンの支払いをある期間怠った、銀行の差し押さえ物件を指します。購入の際には、オークションがよく使われます。ただし、物件によってはお勧めできない物もありますので、よく下調べすることをお勧めします。